土地借錢 土地二胎是什麼?

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根據內政部營建署的資料台灣土地總達市價300兆,臨時需要大筆週轉資金?名下的不動產又已經設定了抵押貸款,該怎麼辦?

所謂的「土地二胎」,就是「土地二順位貸款」,也就是一筆土地已經向A銀行進行第一次抵押貸款,再用這一筆土地,向民間金主或是融資公司進行第二次貸款。這時候, 民間金主或是融資公司 就擁有這筆土地的第二順位抵押權。

土地借錢 土地二胎的核貸速度比轉增貸更快

有人會問:「我轉到另一家銀行辦增貸,不是也可以嗎?」

答案是, 二胎貸款的流程比轉貸較簡單。 因為不需要代償,塗銷設定及等清償證明的時間。

土地的流通性不如房屋那麼高,目前銀行都沒有直接處理土地二胎的貸款,有處理的部份都針對目前本行的客戶,辦理土地貸款後也還款了一段時間了,需要在次增貸。

例如原來的價值1000萬的土地,貸款是貸了500萬元,設定金額是600萬;還款一年之後還剩460萬,因資金的需求需要增貸100萬,而銀行在次進行鑑價之後,土地可貸的金額是800萬,所以目前的貸款是460+100萬=560萬,需要設定的金額是672萬,銀行會另外設定100萬或是120萬的抵押權設定在第二順位就變成是土地二胎了,二胎貸款和土地轉增貸的不同,主要是二胎貸款的流程比較簡單。

如果是轉增貸,必須由另一家銀行代償,申請塗銷,如果有綁約,還會有違約金的問題。相較之下,二胎貸款的手續比較簡單,銀行作業的速度也快得多,最快大約一個星期就能撥款。

土地借錢 土地二胎的額度比信貸更高

也有人會問:「土地二胎與信用貸款,哪一種對我比較有利?」

最大的差異,就是土地二胎的額度,一定會比信用貸款更高。信用貸款會有月薪22倍(DBR22)的限制,土地二胎的額度,則是按照土地的「殘值」而定,一般是鑑價殘值的5~7成,某些銀行標榜,最高可以給予300萬的額度。

另外,土地二胎的貸款期間,也一定會比信用貸款更長。信用貸款的期數最多是60期,也就是7年,而土地二胎最多可以到15年,讓貸款人的繳款壓力更輕。

銀行受理土地借錢 土地二胎貸款的標準程序,包括:

目前銀行都沒有直接處理土地二胎的貸款,有處理的部份都針對目前本行的客戶,辦理土地貸款後也還款了一段時間了,需要在次增貸。如果是他行已設定了第一順位,除了應用土地轉貸款,不然銀行都沒有直接處理土地二胎 。

  • (1)受理文件、
  • (2)內部或委外進行估價、評估增貸的可能性
  • (3)核准後進行簽約對保、
  • (4)到地政機關將土地設定第二順位抵押權給銀行、
  • (5)撥款。

土地借錢

土地二胎需要準備的資料包括:

  • 身份證影本、
  • 貸款人的工作證明(識別證、在職證明,或是其他可以佐證的文件)、
  • 所得證明(薪資轉帳存摺、扣繳憑單、薪資證明,或是其他可以佐證的文件),
  • 還有這一筆土地的第一順位貸款文件,包括最近一年的繳款證明、
  • 土地權狀影本。

銀行土地二胎的年利率,大約從年息4%左右起跳,貸款期比一胎貸款短,最長通常只有10-15年,而不像第一順位貸款可以貸到15~20年。